政治局会议在7月初明确指出“适时调整优化房地产政策”，自此政策工具箱一再被打开，近期政策出台频次提速，据中指研究院数据监测，9月上旬已有超20省市出台政策近30条。
楼市以三年为周期出现松紧交替变化
“认房不认贷”，新房、存量房利率调整等政策接力棒不断传递，然而行业回暖、地产纾困仍需更多的支撑力量。房地产业作为国民经济的支柱产业，对我国国民经济其他产业的带动作用明显。据申万宏源研究报告测算数据显示，地产及产业链（包括建筑、水泥、钢材、家电等）拉动GDP占比落在20-30%区间内。统计局数据显示，从地方财政来看，2022年全国国有土地出让收入6.7万亿元，同比-23.3%；土地出让+地产相关税收占比地方政府广义收入仍高达47%。
申万菱信总量与策略研究员龚霄表示，从过往房地产小周期来看，房地产的基本面和政策面均呈现了3年的小周期规律。从房地产行业基本面和政策面的对比来看，政策转向往往发生在销量和房价双双变化的时候，其中房价环比变化的信号指示更强。
本轮周期政策放松在2021.12（-0.3%）已经触发，目前房价环比-0.2%（2023.07），离历史上政策收紧触发线+0.9%还有很大的空间，目前或仍处于政策放松中前期。
与政策波动同频的底层逻辑是人口的变化，当前供需格局发生明显变化。1993年以后出生人口显著低于1980后年代，尤其低于1985-1990年出生人口（也是2016-2021购房主力），周期性购买力全面收缩。同时，在此前的供给超额放量，人口出生率的缓步下滑的作用下，2021年和2022年户均持有商品住宅分别为1.01套和1.03套，出现供需总量性平衡的局面，未来供需中枢下移时代或将到来。
债市：或打开新一轮存款利率下调周期
年初以来，房贷利率的调整动作从首套房逐步蔓延至二套房、存量房，或将通过两个渠道影响债市的走向。第一，通过降低利息支付成本，增加居民消费能力，促进经济增长，进而推动利率水平上升。但目前来看，存量房贷利率下降预计可为居民节约千亿左右支出，在整个居民消费占比中，这部分影响或相对有限。第二，存量房贷利率的下降实质上是利率下降的一部分，这将通过银行净息差的收窄进一步推动存款利率下行，进而推动整体利率水平下降。
申万菱信基金研究员徐东阳表示，从短期直接影响来看，二套利率的下调有助于拉动地产销售，存量房贷利率的下调有助于改善居民消费需求，以上因素均对债市产生一定影响。但后续仍需关注政策效果，即能否带动商品房销售的显著改善以及消费倾向的显著提升。展望未来，长期来看仍为中性偏多。主要原因在于，存量房贷利率的下调伴随着存款利率的下调，代表了广谱利率的下行，进而债券收益率也将呈现下行趋势。与此同时，存量房贷利率的下调又会使得银行优质长期限资产减少进而使得长期限利率债性价比提升。
浙商证券指出，对债市而言，出于商业银行净息差的考虑，预计后续打开新一轮的存款利率下调周期的概率较大，利好理财资金回流以及广谱利率中枢下行。存量房贷利率下调会进一步压缩银行的净息差空间，存款利率下调的可能性提高。
地产板块呈现估值抬升的行情模式
龚霄表示，板块行情分阶段看，发现在销售不及预期、政策放松之际，板块呈现普涨模式，此阶段考虑公司实际经营情况并未有改善，因此视之为估值抬升的行情模式。但在基本面改善过程中发现，基本面修复迅速的企业往往较板块具备更强超额收益。
目前政策仍处于放松阶段，近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连出台支持政策，预计房地产供需两端政策或将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地。龚霄进一步指出，预计政策落地后核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间有望打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。
认房不认贷，调整存量房利率等一系列宽松的楼市政策所带来的销售面企稳呈现了不持续的特征。中银证券首席经济学家徐高指出，自2021年“三条红线”政策推出以来，地产开发商高企的信用风险或是抑制地产销售的主要原因。
展望未来，楼市供给数量在此前“集中供地”政策的驱使下，供大于求的局面或将发生趋势性变化。
（来源：申万菱信基金）
