今年以来，受疫情反复等因素影响，全国房地产市场也经历了前所未有的挑战，不过随着纾困政策密集出台以及逐步出现成效，从近期地产企业陆续交出的上半年销售成绩单来看，虽然整体上半年销售呈下跌趋势，不过进入六月后销售端已出现改善回暖迹象。
多位业内人士认为，房地产销售数据的改善是否具有持续性很关键，决定了地产板块后续走势是否具有持续性。而随着经济持续向好，未来地产板块可能会迎来整体估值提升的机会。不过仍需留意一些目前未出险房企的潜在爆雷风险，以及由于疫情反复等意外因素带来的销售阶段性回落的扰动。
6月地产销售端回暖
信达证券研报数据显示，2022年1-6月百强房企累计销售金额为34771.50亿元，同比下降了50.6%，较上月跌幅收窄2.1pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为8375.90亿元，同比下降42.5%，跌幅收窄17.3pct，环比上升61.3%。
销售端虽有回暖迹象，不过从市场行情来看，地产板块近3个月来有所回调，截至7月8日收盘，中证全指房地产指数单日收涨0.2%，4月7日以来跌幅达19.32%，年内跌幅达7.18%。
主动权益类基金产品方面，截至7月8日，包含地产或房地产字样的基金产品有8只（合并份额计算），年内仅有1只基金收益为正，为华泰柏瑞新金融地产的10.25%。而8只产品平均收益为-5.73%，最新规模累计达90.05亿元，相较于去年年底的89.21亿元，微增0.94%。
不过值得注意的是，今年部分绩优基金产品里，除重仓煤炭能源外，也重仓配置了地产股。如截至今年一季度，万家宏观择时多策略前十大重仓里有3只地产股，万家新利精选前十大重仓里有4只地产股。截至7月8日，上述两只基金今年以来收益分别为47.18%、41.15%，位列主动权益类基金业绩榜前二。
华泰柏瑞新金融地产基金经理杨景涵认为，6月销售端回暖的主要原因包括：今年初以来的一系列房地产政策边际放松的叠加、主要城市疫情趋近结束后的房地产销售合理反弹、房地产销售同比基数在逐步降低、房地产企业爆雷接近尾声、一系列提振经济措施开始逐步见效、经济增速开始得到修复和居民购房信心逐步恢复等。
“对于房地产板块而言整体是利好的，但现阶段主要利好央企国企和信用等级高、财务稳健保守的高信用房企，地产板块可能会出现分化。”杨景涵表示，房地产销售数据的改善是否具有持续性很关键，决定了房地产板块后续走势是否具有持续性。
或迎来“戴维斯双击”
展望后市，华泰柏瑞基金杨景涵直言对地产板块比较乐观，尤其是三季度可能会出现整体估值提升的机会。其中，可优先关注央企国企等高信用、能拿地、销售恢复高的房企，其余房企中可以关注销售改善弹性大、经营稳健的房企。至于风险方面，则要留意避免一些目前未出险房企的潜在爆雷风险，也要留意由于意外因素比如疫情反复带来的销售阶段性回落的扰动。“我主要考虑通过控制整体房地产配置比例和精选优质房企投资，来力争避免净值较大的回撤、努力提升产品收益的稳定性。”
万家基金副总经理、投资总监、万家宏观择时多策略基金经理黄海表示，后市除周期行业尤其是上游资源品具有比较高的配置价值外，金融地产也值得关注。
“过去两三年金融地产涨幅较少，过去一段时间，资金流入成长股板块，对金融地产产生虹吸作用，市场对这些板块是低配的。”黄海进一步分析，这些行业里的优质企业在供给端出清的背景下，行业格局更加优化、竞争力更强。在迎来经济上行拐点的阶段，他们有望迎来盈利提升，同时受到市场成长价值再平衡的影响，资金从成长流向价值，估值也会迎来提升。“因此这类公司在今年年底或者明年，具备迎来戴维斯双击的可能。”
西南证券投资顾问张刚认为，2022年属于中国房企的外债还债高峰期，对于存在高额外债的房企来说风险尤存，相比之下严格坚持三条红线、经营稳健的大型国有房企相对安全。此外在业务收入构成方面，一部分来自工程收入，一部分来自房地产收入的建筑企业有望保持优良的业绩。
对于普通投资者的投资建议，张刚表示，影响房地产市场的因素错综复杂，除了国内货币政策以外，投资者还需兼顾考虑国内人口出生率、结婚率、失业率；钢铁水泥等原材料价格走势；发达经济体的货币政策导向等等。“如果自身缺乏足够的专业知识，想要投资包括房地产在内的某个行业，不妨以委托投资方式选择行业类型证券投资基金。”
“普通投资者不妨考虑优先选择基金进行投资理财，缺乏专业投资知识尽量不要自己主观判断直接交易股票。”华泰柏瑞基金杨景涵表示，对于房地产行业的基金产品，他建议选择主动配置型的房地产基金，此类基金可能有概率获得一定的超额收益，或比选择纯粹的被动基金更好。
