截止目前，除刚上市不久的鹏华深圳能源REIT和国金中国铁建REIT以外，前三批发行的12只公募REITs均已披露了2022年二季报。在疫情影响下，2022年二季度交通基础设施、园区基础设施和仓储物流板块营业收入环比下滑，生态环保板块营收较为稳定，环比小幅上行。
可供分配金额环比下降 博时蛇口产园REIT超预期
华夏基金指出“基础设施公募REITs之所以成为投资市场的‘香饽饽’一个重要原因就是高比例强制分红策略。按照基金合同要求，公募REITs需将合并后年度可供分配金额按照不低于90%的分配比例分配给投资者，所以可供分配金额多少直接影响到投资者的投资收益以及产品在二级市场的估值。”
根据一、二季度报告期的收益分配情况来看，12只REITs可供分配现金流情况表现不一。据上证基金宝数据统计，今年二季度，12只发布二季报的上市REITs中，平安广州广河REIT可供分配金额最多，为1.27亿元，其次是华夏中国交建REIT，8290.45万元。
REITs 可供分配金额一览
数据来源：WIND 制图：上证基金宝 日期：2022-07-28
与一季度相比，在可供分配金额上，5只REITs实现了环比增长，其中博时蛇口产园REIT环比增66.87%位列首位，平安广州广河REIT紧随其后，环比增19.54%；此外，东吴苏园产业REIT、浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT可供分配金额环比下滑幅度较大，分别下降49.47%、34.89%、31.57%。
东吴苏园产业REIT在二季报中就项目运营情况说明称，项目内两个公司，科智商管、园区艾派科，自2022 年3月至8月期间，减免所持国际科技园内服务业小微企业和个体工商户租金，共计6个月。受此影响，二季度本期营业收入出现了一定程度的下滑。目前两家项目公司整体运营稳健，出租率保持稳定，短期内因为疫情影响的收入减少对本基金的持续经营能力和长期发展无不良影响。相关减免租金政策的执行也将有利于帮助中小微企业持续经营和发展，有利于提升租户的粘性和基金资产运营的口碑。
浙商证券沪杭甬高速REIT也在二季报中指出，受杭徽高速所在地及周边地区新冠疫情影响，报告期内高速公路收费金额较上年同期有所下降，其中4月受疫情管控影响最大，通行费拆分收益较上年同期下降30.74%，5月及6月逐步回升，但较上年同期比较同比仍下降18.2%和7.24%。
园区设施、仓储物流整体上涨 生态环保板块分化明显
相对上证指数涨跌幅方面，二季度部分公募REITs表现仍较为优异，但分化也较为明显。华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT相对于上证指数的涨幅较高，分别为9.56%、8.01%和7.30%。高速公路板块整体表现不如上证指数。生态环保板块分化明显。
REITs市场表现一览
数据来源：WIND 制图：上证基金宝 日期：2022-07-28
具体项目上，园区基础设施和仓储物流REITs表现最好，自上市以来一直总体保持上涨态势，建信中关村REIT和红土盐田港REIT上市以来表现最佳，涨幅已超过40%。今年以来的涨幅居首的为两只园区基础设施REITs，博时蛇口产园REIT上涨16.75%，华安张江光大REIT上涨11.59%。
相对来说交通基础设施REITs上半年整体表现要弱于上证指数，但从近三月和近一月的数据看，跌幅已有收窄并逐步转为正收益。这其中，华夏越秀高速REIT仍然收获了自上市以来18.13%的涨幅。此前华夏中国交建REIT二季报中亦特别强调，嘉通高速的剩余经营期限较长，约为24年，短期的不可预见因素对嘉通高速的全周期收益情况影响较小。长期来看，嘉通高速现金流或产生现金流的能力均未发生重大变化。
不过华夏基金方面表示，报告期内受疫情等因素影响，嘉通高速通行费收入较去年同期下降了20.9%，但随着疫情管控政策的优化以及精准防疫工作的实施，嘉通高速5月、6月车流量分别较上月环比上升21.4%、13.4%，呈逐步回升态势。
生态环保REITs方面，中航首钢生物质REIT今年以来小幅上涨，富国首创水务近半年下跌幅度达26.07%。
机构长期看好REITs 的分红价值
据国盛证券研报显示，目前首批上市的9只REITs已运营满一年，预计上市以来年化分红收益率产权类在3.46%-4.68%区间，博时招商蛇口REIT低于4%，其他均高于4%。特许经营权类预期上市以来年化分红收益率在6.33%-11.13%区间。
此外，中泰证券认为，随着全国各地疫情逐步控制，项目基本面有望修复，关注基本面修复情况较好、可供分配金额完成情况较好的项目，对于估值较低、分红确定性较高的资产可以重点挖掘。展望未来，公募REITs相关支持政策频出，募集范围进一步扩大，试点阶段项目监管对于项目质量要求较高，REITs打新的投资机会仍然可以积极关注。此外，随着REITs扩募政策的落地与完善，可以积极关注REITs扩募带来的投资机会。
中金公司则认为，近期政策频出显现的公募REITs在我国未来经济中的意义，市场扩容后增量投资者及资金入市对市场流动性和稳定性的改善，以及潜在的存量REITs的扩募作为催化剂。
