继上周两只公募REITs停牌一日，另有公募REITs提示风险后，2月14日盘前，又有三只公募REITs公告早盘停牌一小时。停牌的背后，是该类产品进入2022年以来的持续上涨。富国首创水务REIT2022年以来二级市场价格涨幅超40%，另有两只REITs涨幅超30%，该类产品中涨幅最低的一只也上涨近5%。

　　业内人士表示，如果公募REITs二级市场价格明显高于资产端价值，则回落概率较大，存在因价格下跌导致投资亏损风险。此外，公募REITs价格上涨还会使现金流分派率显著下降。

　　REITs纷纷停牌

　　2月14日盘前，建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT三只公募REITs齐发公告称，早盘9点30分至10点30分停牌1小时。

　　2月12日，中航首钢绿能REIT也发布溢价风险提示称，2月11日该产品二级市场收盘价为19.066元/份，相较发行价13.38元/份出现较大幅度溢价，提醒投资者密切关注二级市场交易价格，注意投资风险。

　　在2月9日盘前，红土盐田港REIT、富国首创水务REIT发布停复牌及交易风险提示公告，两只公募REITs均在2月9日停牌一天。值得一提的是，红土盐田港REIT2022年以来已经连发四条溢价风险提示公告。

　　在这些停牌和交易风险提示公告中，各家公募REITs都通过举例的方式列举了二级市场涨幅较大的风险：公募REITs以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，随着交易价格大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

　　以首批上市的中航首钢绿能REIT为例，公告显示，如果投资者在首次发行时买入该产品，买入价格13.38元/份，该投资者2021年6月1日至2021年12月31日期间的现金分派率为8.52%；如果在二级市场以19.066元/份的价格买入该基金，投资者2021年6月1日至2021年12月31日期间的现金分派率为5.98%。

　　开年以来集体大涨

　　截至目前，共有两批共11只基础设施公募REITs产品发行并上市。从2022年以来的二级市场表现看，富国首创水务REIT涨幅超40%，红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT涨幅双双超30%，另有三只产品涨幅超20%，排行榜最后一名的浙商沪杭甬REIT涨幅也接近5%。

　　从成立以来表现看，富国首创水务REIT涨幅最高，成立以来二级市场涨幅达到96.02%。紧随其后的是红土盐田港REIT，涨幅达74.48%；华安张江光大REIT涨幅为44.25%，东吴苏园产业REIT涨幅也超40%。还有四只REITs成立以来涨幅均超30%。

　　对于近期公募REITs的上涨，建信基金认为，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红，股性体现为场内价格变动。受益于近期公募REITs行业利好政策、大基建板块持续走强等因素影响，公募REITs年内二级市场价格普遍上涨，这也是公募REITs股性特征的体现。

　　短期回落风险隐现

　　公募REITs收益一部分来源于二级市场价格变动，另一部分来源于每年稳定的分红。二级市场短期涨幅过大一方面有短期回落风险，另一方面也使得现金流分派率显著下降。

　　一位公募REITs基金经理表示：“如果二级市场价格大幅波动，尤其是价格大幅上涨至显著高于公募REITs内在价值时，新进入的投资者会面临两重风险：一是从长远看价格会向内在价值回归，存在因价格下跌导致投资亏损风险；二是因价格上涨，使持有公募REITs的预期内部收益率下降，无法实现投资目标。”

　　建信基金相关业务负责人表示，整体而言，一级和二级市场就同一资产的定价是密切关联的，估值定价相互锚定又相互修正，因此两方面的长期走势应该逐步趋同，但受到产品端属性、市场情绪影响，两方面的走势可能会出现短期偏离的现象，如果二级市场价格明显高于资产端价值，则回落概率较大，此时投资公募REITs的风险收益比可能有所下降。

　　建信基金建议，投资者深入了解公募REITs价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。