历经城市化发展、互联网崛起、全球化趋势等时代背景，以电商为代表的新零售模式日渐兴起，电商渗透率从2018年的21.8%增长至2023年11月的32.4%。
新零售业态成形，推动仓储物流行业持续建设、升级，推动了仓储物流行业的稳健增长。凭借资产的稀缺性，仓储物流企业使用创新金融工具走上前台，为企业融资、盘活资金、提升运营能力提供更多的机会。截至6月18日，华夏深国际REIT公众投资者累计有效认购规模，已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，提前结束募集。
深国际副总裁革非表示，基础设施REITs推出后，对深国际在建及待建项目的合规性要求大幅提升，经营管理能力更加专业。“此次推出基础设施REITs，有利于深国际打通‘投建融管’全链条，强化仓储物流业务实现长期、稳健发展。”
稳健：高标仓经营数据稳步增长
电商的兴起，正在深度影响消费者的购物习惯。流量主播一天带货上万件，GMV（商品交易总额）高达百万元、千万元级别，是新零售模式的一个缩影，其背后核心竞争力是仓储物流行业的发展、升级。近年来，投资、建设专业的现代化物流基础设施，经历了增量市场的快速增长阶段，市场对高标仓的需求相当旺盛。
在革非看来，一方面，仓储物流的发展依托于电商的需求增长。杭州是电商行业最活跃的区域之一，杭州的居民消费力、电商渗透率在各大城市中排名靠前；另一方面，区域经济体量、区域经济发展趋势，会直接影响仓储物流的发展。贵阳仓储物流的分拨范围涵盖了贵州全省人口，也是贵州与珠三角、长三角等外省地区商品流通的生命线，区域优势相当明显。
因此，深国际挑选的深国际物流港杭州（一期）项目、贵州·龙里项目均为高标仓，被选为华夏深国际REIT首发底层资产。其中，杭州（一期）项目以“物流+产业”为核心，位于杭州大江东产业聚集区、经济走廊带，紧邻萧山机场、高速路口，出租情况处于杭州市仓储物流第一梯队；贵州·龙里项目地处贵州省“东出三湘，南下两广”的重要通用集散型货运枢纽。
谈及深圳等一线城市资产未能入选首发“阵容”时，革非表示，对于入池资产，首先要满足合规性要求，其次是有经济可行性。由于大湾区的物流资产大都处于在建阶段，多重因素综合考虑，此次选择了运营成熟的两个项目。“杭州、贵州两个项目资产既能实现稳定的投资回报，也能满足原始权益人回收现金流、获取合理利润的要求。”
招募说明书显示，杭州、贵州项目大部分业态的租金收入逐年递增，带动经营数据稳步增长。截至2023年末，杭州、贵州项目近三年的年度出租率均超过87%，项目营业收入从2021年的1.1亿元增至2023年1.13亿元。经预测，华夏深国际REIT在2024年、2025年的可供分配金额将达到0.7亿元、0.72亿元，净现金流分派率分别为4.7%、4.81%。
艾瑞咨询认为，国内仓储物流行业处于从增量市场高速发展阶段，转向存量市场转型升级阶段。由于核心区域高标仓供给增长有限，高标仓的租金费用稳步上升，市场规模有望持续扩大。
专业：提升运管能力
如何实现稳健的投资收益？仓储物流项目的运营管理能力相当重要。
投资前的项目选址很重要。“长期以来，公司与政府形成紧密的沟通，愿意聆听政府的想法，提前参与到城市、物流规划中。”革非说，深国际深耕仓储物流行业，充分发挥国企优势，建立了可信赖的专业规划、建设与营运能力。公司将仓储物流客户类型拆分细化，让仓储物流在城市发展的作用得到进一步认识。“我们在项目选址时，会考虑城市经济的发展程度、交通便捷性、区域生产与消费能力，与区域经济发展同频共生。”
开发建设阶段，需要对项目规划、库房动线设计、室内设备安装、室外浇筑混凝土路面等细节进行深度设计优化。经过多年发展，国内仓储物流行业在高标仓园区进行了一系列标准化、规范化升级，形成可复制的仓储物流柔性方案，以应对差异化的产品需求。
在项目运营方面，革非表示，深国际重视培育优质大客户，以获取较为稳定的租金收入，降低客户服务成本；同时，招商中会适当保持客户的分散度，单一大客户占比不超过项目总量的四分之一，以平滑大客户退租对项目收入可能带来的影响，减少风险。“此外，公司还提前储备了不少优质客户，应对不时之需。”
长期：做大做强核心主业
革非认为，随着宏观政策进一步协同发力，相关政策措施持续落地生效，物流行业成本将持续下降，有望激发更大的市场空间，推动物流业更好地服务实体经济，促进居民消费持续复苏。
国务院国资委此前提出，国有资产管理从管资产转向管资本。对此，深国际早已运用金融工具，以战略投资者身份参与了红土创新盐田港REIT投资，推出仓储物流Pre-REITs。“深国际依然围绕仓储物流核心主业，进行资产证券化的探索与实践。我们通过建立以公募REITs为主、私募基金为辅、灵活配置类REITs等产品的物流基金体系，盘活存量的优质资产，培养自身更大、更强的投资能力，实现企业高质量发展。”革非说。
“此次推出基础设施REITs，为深国际控制负债率提供了有效途径，打通了‘投建融管’全链条，完善集团重资产投资的商业模式。”革非表示，把各方面能力提升起来，做大做强核心主业，未来会走得更稳、更远、更长。
（上海证券报）
