去年以来，REITs成为市场各方关注的焦点，公募REITs产品也成为投资者热捧的投资新品。一般来说，REITs产品具有收益稳定的特点，从而成为当前追求固收稳定收益投资者的新宠。
今年，首批公募REITs上市后，其市场表现热表现，投资者最关心的投资收益率又是如何的呢？在经过对全部公募REITs产品的全面评估后，光大证券认为，目前上市的公募REITs产品出现一定程度分化，投资需看清后再投。
从首批公募REITs产品公布的年报情况看，其营收及利润层面，虽有部分受疫情、成本结构调整以及折旧摊销费用较大等因素影响，营收及利润有所下滑。不过，多数公募基建的上述指标优于往期，且上述指标大多好于预期。此外，可供分配金额层面，普遍好于预期，体现了公募分红水平普遍较高。估值层面，受特许经营权和产权类项目不同分红特征等因素的影响，特许经营权类估值整体下降，而产权类的估值呈现上升的特征。
在EITs二级市场表现方面，目前公募基建REITs与股市和债市相关性较低，因此，配置REITs可以在一定程度上对冲风险。通过观察每只REITs的不同特征可以看出，可流通规模是影响REITs价格涨势的最重要因素。
对于当前REITs产品的投资性价比，对于这一点，可先利用2021年年报估值作为期初投入成本来测算目前REITs实际的IRR情况。经测算可以看出，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT的IRR处于9只REITs产品中的较高水平，与二级市场价格走势一致，从中可以看出，二级市场可以在一定程度上反映出REITs的实际价值。不过，部分REITs二级市场的价格偏离程度较大，若此时进场，未必是合适时机。
