公募REITs发行提速，今年以来新发产品的规模和数量已超去年全年，机构投资者的投资力度也逐渐加大，此外不断有新的公募基金管理人入局，分羹市场。常态化发行后的公募REITs，能否成为股票基金、债券基金之外公募基金的“第三增长曲线”？
扩容添类投融两端相得益彰
2024年是公募REITs常态化发行后的加速之年，也是机构投资者对公募REITs增配的一年。
从发行端来看，市场规模稳步扩大。Wind数据显示，今年以来已有17只公募REITs获批，同时已有16只产品募集成立，发行总规模达370亿元，发行数量和规模均超去年全年。截至9月22日，公募REITs发行数量达到45只，总规模为1355亿元，平均每只产品的发行规模为30.11亿元。
多个“首单”纷纷亮相。今年，天津市首单公募REITs，同时也是国内首个混装资产的产业园区项目——博时津开产园REIT在上交所正式上市；西南地区首单消费REITs——华夏大悦城商业REIT登陆深交所。首单底层资产为绕城高速的高速公路REITs——华夏南京交通高速公路REIT、首单科创孵化器REITs——招商科创孵化器REIT接连获批。
新品类项目整装待发。9月10日，国泰君安济南能源供热REIT在上交所申报材料，这是我国首单供热基础设施公募REITs。正式申报的还有平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT，该项目底层资产为杭州湾跨海大桥，为首单桥梁基础设施项目。
从投资端来看，机构投资者投资力度逐渐加大。浙商证券统计了公募REITs的2023年年报与2024年中报发现，去年年底与今年上半年末的机构投资者持仓市值占所有主要持有人持仓市值的比重分别为37.71%、39%，占所有持有人持仓市值的比重分别为26%、27.66%。
机构投资者中，保险、券商自营是投资主力。平安证券统计显示，在未剔除新券的情况下，相较于2023年末，保险机构的自营账户数新增1个，全部账户合计增持REITs市值达27亿元，为增持幅度最大的金融机构；证券公司自营账户数新增7个，全部账户合计增持REITs市值达21亿元。
海通证券认为，保险、券商自营对公募REITs重在配置。在新监管规则下，公募REITs二级市场价格波动影响降低，加之高票息资产稀缺，险资与券商自营更看重公募REITs带来的长远绝对收益。券商资管、公募基金、私募基金等机构更注重权衡产品当前的估值水平是否具备性价比，会逢低配置经营业绩稳健且具备一定交易热度的产品，同时积极跟踪当前经营承压板块的业绩修复情况。
摩拳擦掌争相布局REITs赛道
多家公募基金管理人摩拳擦掌，布局公募REITs赛道。今年以来有4家新进入者，分别为汇添富基金、广发基金、银华基金、工银瑞信基金。自公募REITs面世以来，目前共有23家公募基金管理人“抢食”公募REITs蛋糕。
业内人士认为，作为创新产品，公募REITs与传统的股票基金、债券基金等收益相关性较低。基金管理人可通过公募REITs补充公司产品条线、扩展业务范围，并且在其发展初期积极布局，更容易抢占市场份额。
“对公募基金管理人来说，REITs业务相当于增加了投行和股权项目投资管理的职能，管理人不仅仅是管理产品，而是真正运营一家公司，成为投资者的‘发言人’‘代理人’。”某公募REITs基金经理表示，同时以基金的形态运作，相当于把管理人与投资者绑定在一起，在一定程度上能够避免管理人的道德风险，更好地保护投资者合法权益。
从更长远的时间维度来看，公募REITs发展前景广阔。上述基金经理表示，同品类公募REITs规模越大，公司实际人力成本就越低。无论是新发还是扩募，管理REITs的基金经理如果成了行业专家，就能把有益的经验复制到同品类的底层资产上，从而进一步提高运营能力，提升资产价值，并实现分散化投资。
国信证券认为，公募REITs的发行，将金融资本与实体经济深度融合，引导资金流向具有长期稳定回报的基础设施项目，为实体经济发展注入动力，并通过市场机制筛选出优质项目，提升社会的资源配置效率，这也充分体现了公募基金的普惠性和人民性。
累积跬步驶入高质量发展轨道
不积跬步，无以至千里。公募REITs仍需稳健前行，新“国九条”提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。
政策红利在持续激发市场活力。9月4日，财政部、国家税务总局联合发布《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》（简称“14号文”），首次明确企业改制重组环节中关于产权转移数据印花税的免税政策。
“底层资产所属项目公司的重组是公募REITs在筹备发行阶段的关键环节，这一环节的印花税课税此前按照交易金额的万分之五双边征收。”浙商证券首席经济学家李超表示，14号文的发布意味着原始权益人和SPV分别需要缴纳的万分之五的产权转移印花税得到减免，从而降低了公募REITs的发行成本。
随着公募REITs实时行情面世，公募REITs多层次市场建设被提上议事日程。在李超看来，实时行情的推出，会吸引更多的投资者关注和投资公募REITs，增加市场活跃度，提高市场流动性，激发更多与REITs相关的金融产品创新，例如REITs指数ETF产品等，进而方便投资者进行资产配置和风险管理。
此外，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，有望进一步拓宽REITs业态；基础设施REITs确认为权益属性产品，将吸引更多的价值长线投资者参与REITs市场；明确将REITs纳入沪深港通，有望引入境外“活水”推动公募REITs做大做强……业内人士表示，公募REITs有望成为基础设施投融资体系中的常规选项。
（上海证券报）
