海外REITs市场发展迅速，截至2022年6月全球上市REITs规模突破2万亿美元。亚洲REITs起步相对较晚，但发展较为迅速，总规模已超欧洲。十余年时间之中，亚洲REITs市场规模迅速攀升，至今市值已超过了两千亿美元。
据券商研报显示，REITs市场的起伏与经济周期及房地产市场具有较强的相关性，虽遭遇几次低谷，但整体而言REITs产品发展迅速。近日，中金公司梳理了除内地沪深以外主要REITs市场的发展历程及现状、周期因素的影响机制以及其他影响REITs市场的供需指标，供国内REITs投资者借鉴。
研究发现，海外REITs产品具有以下特征：
1、底层资产类型以商业和工业类型的物业为主，各市场资产细分种类的结构略有不同。
2、投资者结构则以传统资管账户和公众投资者为主流直接持有人，其他机构投资者如保险公司、养老基金等多通过传统资管账户、ETF、指数等间接持有REITs。
3、REITs换手率与股市换手率有一定正相关性，也受REITs本身市场规模和个数以及资产定价分歧影响。统计了2022年1月4日至8月19日各市场日均换手率，发现股市换手率最高的美国和日本的REITs换手率也最高。
4、收益方面有所分化，美国、新加坡、中国香港REITs总回报指数长期来看跑赢股指。
5、经济周期中，在复苏、过热以及扩张前中期配置REITs较优。REITs底层资产的成长性相对较弱，经济周期中对底层实体资产的需求主导了REITs市场表现。
6、利率周期中，海外REITs在美国10年期国债收益率上下行期间平均绝对收益均为正，但在下行期间相对股指的表现更优。REITs市场价格与美国10年期国债收益率长期走势显著负相关，但短期相关性波动较大，且国债收益率波动与REITs随后1/6/12个月的收益率无明显相关性，因此前期利率波动不宜直接用作REITs的交易信号。
7、房地产周期主要影响REITs的内在价值，增值收益受到房地产价格变化的影响，分红收益则受到租金价格与空置率的影响。房价下跌时，REITs的底层资产价值也会遭受减值，导致REITs的价值降低。空置率和租金变化直接反映房地产市场供需变化，长期来看租金CPI与REITs市场走势保持了较明显的正相关性，空置率则在持续下行期间与REITs走势呈现应有的显著负相关性。
8、其他值得跟踪的REITs底层资产供需端的指标包括新增就业、PMI、消费者信心指数以及资产存量与新建情况等。其中PMI与消费者信心指数这类经济景气度指标走势一定程度上领先于REITs指数。成熟REITs市场的供给侧信息透明度与颗粒度较高，支撑了REITs市场对实体资产供需格局的整体判断，提高了市场定价的有效性。
