近日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复。同日，华夏北京保障房中心REIT完成证监会及上交所受理。保障性租赁住房REITs试点项目加速推进。
其中，红土创新深圳人才安居REIT项目的基础资产包含四个保障性租赁住房项目，总建筑面积合计13.47万平方米，共包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。
中金厦门安居REIT拟投资的基础设施资产为园博公寓和珩琦公寓，位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目，共拥有4665套房源，建筑面积约19.86万平方米。
上海证券认为，房地产行业风险持续暴露，7月15日，沪深两所本次分别出台相关《保障性租赁住房REITs指引》），此次新规要求保障性租赁住房REITs和地产开发严格隔离，规范资金用途、建立信披制度、放开基础资产运营年限，为保障性租赁住房政策REITs发行和后续长期健康发展保驾护航。此举将有利于盘活存量租赁房市场，有利于解决更多居民住房和民生问题，带动经济发展。
保障性租赁住房REITs在海外早已有之。根据统计，海外租赁住房REITs享受法案税收优惠后年化收益能达到7.5%-8%，吸引了诸多对投资风险收益有要求的投资者。
两单REITs底层资产位于一、二线城市的就业集中区域
公开资料显示，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。
而中金厦门安居REIT的目标基础设施资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，两个项目的建筑面积为19.86万平方米，截至今年3月底，项目的整体出租率达到99.29%。
中信证券认为，两单REITs的保租房项目均选址于一、二线城市中生活配套设施完善的就业集中区域，底层资产质量有保障。
保租房REITs现金分派收益率如何？
保租房REITs募集规模小，现金分派收益率与其他产权类REITs相似。从初始现金分派率看，根据招募说明书披露，预计2022年度红土深圳保租房REIT和中金厦门保租房REIT将分别实现4.24%和4.33%的现金分派收益率。
保租房REITs的投资策略
对于保租房REITs配置策略，中信证券认为更高的出租率、更为稳定的租金使得保租房REITs具备一定的抗周期属性，因此可将其定位为不动产权类REIT中的“保障性”资产。考虑到参与发行认购环节是投资者获取份额的重要途径、保租房REITs上市后或存在溢价空间、以及二级市场或存在高溢价买入导致IRR降低的情况，中信证券认为，可积极参与保租房REITs的发行认购，并重点关注未来以一线城市保租房作为底层资产的保租房REITs。
