据东莞证券研报显示，2021年6月第一批公募REITs上市后，相关部委多次发布公募REITs相关的政策文件，从出台文件的主要内容来看，从交易平台、税收、允许保险资金投资公募REITs等多方面完善相关制度，促进基础设施公募REITs发展。
从已上市的 11 只基础设施公募 REITs 的涨幅来看，11只产品同期都跑赢沪深 300 指数。可以看出，在市场行情不好的时候，投资者更青睐投资于基础设施为底层资产的避险产品。
目前，基础设施公募REITs面向公众投资者配售份额占比普遍较低，战略配售份额占比较高；从发行规模来看，第一批9只产品总规模为314.03亿元，平均规模34.89亿元，第二批2只产品总规模50.10亿元。
从市场表现来看，国内已上市基础设施公募REITs都获得正涨幅，但各产品涨幅程度有分化。上市以来，截至2022年3月28日，11只已上市的基础设施公募REITs都获得正涨幅，其中涨幅最大的是富国首创水务REIT，达55.34%，同一批次相对涨幅最小的是平安广州广河REIT（3.28%），平均涨幅为20.05%。
国内基础设施公募REITs的底层资产主要覆盖产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等领域。下面具体来看看东莞证券对四类底层资产的分析：
产业园类产品平均涨跌幅为16.64%，平均溢价率23.58%，均处于中等水平。从盈利角度看，产业园类底层资产的收入来源主要为租金，产业园类产品平均涨跌幅为16.64%，在四类资产中处于中等水平，截至2021年底，东吴苏园产业REIT可供分配金额最高。从风险角度看，产业园类的产品平均溢价率为23.58%，其中建信中关村REIT为最高48.1%，远高于同类其他三个产品。
仓储物流类产品平均涨幅为31.15%，涨幅为四类产品中等偏高水平，平均溢价率为21.6%，处于适中位置。从单个产品的可分配金额来看，中金普洛斯REIT最高。
生态环保类产品平均涨跌幅达39.2%，平均溢价率31.50%，在四类产品中均最高水平。生态环保类底层资产的收入来源主要为生物质发电、生活垃圾的处置，污水处理等。从盈利角度看，该类产品的涨幅在四类产品中最高，风险角度看，其平均溢价率也是四类产品中最高的。
高速公路类产品平均涨跌幅为4.44%，平均溢价率为13.76%，在四类产品中均处于较低水平。从盈利角度看，高速类产品在四类产品中偏低，从累计可供分配金额来看，平安广州广河REIT和浙商沪杭甬REIT在11只产品中较高。
