首批9只公募REITs的限售份额今日迎来解禁。据统计，此次解禁份额为21.71亿份，占首批公募REITs总发行份额的33.92%，占目前已流通份额的104.7%。
需要注意的是，公募REITs产品采用封闭式运作且首批REITs封闭期较长，封闭期内场外投资者无法赎回。如果投资者是通过支付宝、银行等场外渠道认购了REITs的，想要进行买卖，就需要将基金由场外转为场内。场内REITs按照二级市场的实时价格交易，投资者需要密切关注二级市场的流动性风险及溢价风险。
解禁后的REITs市场会发生哪些变化？对此，中信证券从解禁前后个人投资者占比的变化、机构投资者结构的变化、以及对各项目的具体影响角度解读了解禁后的REITs市场的变化。
1、解禁前后个人投资者占比的变化。
解禁后，个人投资者的流通份额占比将被稀释，而机构投资者的流通份额占比将显著提高，整体市场的溢价风险或有所降低，且更为机构主导。我国公募REITs项目的波动性与其流通份额的持有人结构具有一定相关性。其中，个人投资者份额占比较高的项目，其波动性也相对较高，尽管解禁后各项目点的个人投资者流通份额占比均有不同程度下行，但根据测算，生态环保类的两单REITs的个人投资者流通份额占比1依然将位于30%以上，预计解禁后其二级市场价格的波动性或仍较其他项目偏高。
2、解禁前后机构投资者结构的变化。
在此次待解禁的限售份额中，偏好于长期持有的配置型资金占比较大，解禁带来的实际卖压或较为有限。具体来看，9只公募REITs的待解禁限售份额中，保险资金投资账户占比最高（约34%），其次为企业型投资公司（主要指产业资本），其占比也在20%以上。这两部分资金的投资期限可能相对较长，即使持有限额迎来解禁，其卖出的幅度可能也相对有限。解禁后，C-REITs市场的机构投资者结构有望向多元化进一步发展，配置型资金和交易型资金相对均衡。其中，保险和产业资本的流通份额持有占比预计将显著提高，而券商自营的占比将有所萎缩。
3、细看限售份额解禁对各项目的具体影响。
产业园区类和仓储物流类的REITs解禁份额占比较大，首次解禁后其可能会面临相对更大的卖压。解禁后，中信证券测算：
（1）仓储物流REITs的流通份额占比接近80%；
（2）产业园区REITs的流通份额占比将升至60%及以上，较解禁前的水平也有明显增长；
（3）高速公路REITs中，浙商沪杭甬REIT的流通份额占比仅能达到40.8%，其仍有大部分份额处于限售状态；
（4）生态环保REITs的流通份额占比将较未解禁前提高20个百分点以上。
中信证券认为，首批公募REITs解禁后或重新迎来配置机会。今年三月以来，公募REITs与股票的相关联动性有所增强。当前，股票资产渐入佳境，但REITs受制于临近的解禁卖压以及疫情对REITs现金流的直接影响，此次REITs的反弹速度或慢于股票。虽然公募REITs即将面临一定卖压，或对公募REITs市场的底部反弹形成一定抑制作用，但REITs份额解禁的实际影响或较为有限。待首批公募REITs的解禁卖压释放至后，公募REITs或重新迎来在二级市场的配置机会。建议投资者同时关注后续新上优质项目的发行配售机会以及二级市场的底部配置机会。
同时，中信证券也提示风险，要防范国内疫情再度扩散对REITs现金流造成持续冲击，以及REITs限售份额解禁后出现超预期的卖出压力。
